زلزال التعديل يطال ‘فقاعة’ سوق العقارات السعودي.. هل تلاشى جاذبية الرياض الاستثمارية؟ – شاشوف
تشهد السوق العقارية في السعودية تراجعاً ملحوظاً بعد سنوات من التضخم، حيث انخفضت الأسعار في الرياض بنحو 4.4%، مع تراجع أسعار الفلل بـ6.1%. تظهر البيانات أن الانخفاض يشمل كافة المناطق، مع تراجع 0.7% في مكة و5% في المدينة، في حين شهدت المنطقة الشرقية ارتفاعاً مؤقتاً بـ6.9%. تدخل الحكومة أصبح ضرورياً عبر فرض رسوم على الأراضي غير المطورة وتجميد الإيجارات لمدة خمس سنوات، مما يُشير إلى نية لتقليل الاعتماد على سوق العقار كمصدر للثروة. يبدو أن السوق تدخل مرحلة جديدة بعيداً عن الأسعار الفلكية، مع إمكانية مواجهة ركود طويل الأمد.
الاقتصاد العربي |شاشوف
تشهد السوق العقارية في السعودية تحولاً ملحوظاً ينهي سنوات من التضخم الهائل، حيث أظهرت البيانات الرسمية الأخيرة تراجعاً ملحوظاً في الأسعار للفصل الثاني على التوالي. يأتي هذا الانخفاض، الذي طالت آثاره السوق في الرياض، ليشير إلى بداية مرحلة “الانكماش السعري” بعد أن ارتفعت الأسعار إلى مستويات تفوق قدرة المواطنين، ما استدعى تدخل الدولة المباشر لإنقاذ السوق من خطر الركود التضخمي بأساليب قهرية تهدف إلى كسر احتكار الأراضي البيضاء التي كانت تمثل مخزوناً للقيمة وميداناً للمضاربات المحتدمة.
تشير المعطيات الحالية بوضوح إلى أن الأسعار لم تعد قادرة على المزيد من الارتفاع، في ظل الظروف الإقليمية المتأزمة بسبب الحرب، حيث سجلت العقارات السكنية تراجعاً بنسبة 3.6% في الربع الأول من عام 2024 وفقاً لتحليلات “شاشوف”. وجاء اللافت في هذا التراجع هو سرعته المتزايدة التي لم تعد هامشية، إذ انتقل الضغط من أطراف المدن إلى قلب القطاع السكني، مما يعكس حالة من التحفظ والترقب بين المستثمرين والمشترين. فالأرقام تؤكد أن السوق دخلت في مرحلة “جني أرباح” قسري، مدفوعة بزيادة المعروض الذي تم طرحه لتخفيف حدة الأزمة الإسكانية المتنامية.
هذا التحول الدراماتيكي في الأسعار يثير تساؤلات مشروعة حول مستقبل الاستثمار العقاري، الذي طالما كان ‘الابن المدلل’ للاقتصاد السعودي. فقد اضطرت الحكومة، بعد إنفاق مليارات لتحفيز التملك، إلى اتخاذ إجراءات “جراحية” مؤلمة للمالكين والمطورين، مثل فرض رسوم مرتفعة على الأراضي غير المطورة وتجميد الإيجارات. هذه الخطوات، رغم أنها تهدف إلى تهدئة السوق، إلا أنها كشفت عن حجم التشوه في التسعير وهشاشة الاعتماد على المضاربات العقارية كمصدر للثروة في غياب قيمة مضافة حقيقية، مما يضع السوق أمام واقع جديد لا يتضمن فرصة للنمو الوهمي.
سقوط “هيبة” الفلل في الرياض وتراجع أسعار الأراضي
لطالما كان هناك اعتقاد سائد بين العقاريين بأن “الرياض لا تهبط”، لكن البيانات الأخيرة التي استعرضتها “شاشوف” دحضت هذه الأسطورة؛ إذ شهدت العاصمة تراجعاً في الأسعار بلغ 4.4%، وهو أكبر انخفاض منذ بداية 2022.
أما الأكثر إثارة للدهشة فهو تراجع أسعار الفلل بنسبة 6.1%، مما يعني أن الشرائح العليا في السوق، التي كانت تعتمد على ثباتها، بدأت تفقد توازنها. وحسب تحليلات وكالة “بلومبيرغ”، يعد هذا التدهور في الرياض مؤشراً على أن “فقاعة” الأسعار فيها بدأت تنفجر تحت ضغط المعروض الكبير والتشريعات التنظيمية الجديدة.
لم يقتصر الأمر على المباني فحسب، بل امتد ليشمل “أصل المشكلة” وهو أسعار الأراضي التي شهدت تراجعاً بنفس النسبة، مما يعني أن المضاربين بدأوا في التخلص من أصولهم تحسباً لمزيد من الانخفاض.
تشكل التدخلات الحكومية، من بينها رفع الحظر عن مساحات شاسعة شمال الرياض (81 كم مربع) وفرض بيعها بأسعار سقفها 1500 ريال للمتر، ضربة للمحتكرين الذين اعتادوا الاعتماد على ندرة الأراضي لزيادة الأسعار. يهدف هذا التوجه القسري إلى توجيه السيولة نحو قطاعات إنتاجية أخرى بدلاً من تجميدها في الأراضي البيضاء التي تعيق النمو الاقتصادي.
تسببت هذه الحالة من “الانكشاف السعري” في مواجهة المطورين للواقع الذي يكشف أن الأسعار السابقة كانت نتيجة مضاربات ونقص مصطنع في المعروض أكثر من كونها تعبيراً عن قيمة حقيقية. وتؤكد تقارير “بلومبيرغ” أن الضغط على الأراضي غير المطورة عبر رسوم تصل إلى 10% سنوياً سيساهم في إغراق السوق بمزيد من الوحدات، مما يقلل من فرص عودة الأسعار إلى مستوياتها السابقة، وقد يشهد القطاع المزيد من التراجع في المناطق التي تضخمت فيها القيم بشكل غير منطقي على مدار السنوات الماضية.
تباين الأقاليم: تراجع في منطقة مكة والمدينة.. وزخم مؤقت في الشرقية
امتدت موجة التصحيح لتشمل مدناً استراتيجية أخرى، حيث شهدت مكة المكرمة تراجعاً بنسبة 0.7% في فترة كانت تشهد عادة ارتفاعات قياسية خلال العمرة ورمضان. في المقابل، كانت المدينة المنورة والقصيم تشهدان تراجعاً أكثر حدة يجاوز 5%، مما يدل على أن موجة الانخفاض تشمل المراكز الحضرية الكبرى والفرعية على حد سواء، في إشارة إلى أن القوة الشرائية في المملكة لم تعد قادرة على مواجهة طموحات الملاك للحصص السريعة.
على العكس، تبدو المنطقة الشرقية وكأنها في عالم آخر، حيث سجلت الأسعار قفزة بنسبة 6.9%. هذا التناقض لا يعني أن الشرقية محصنة من الأزمة، بل يدل على أن دورة التصحيح لم تصل إليها بعد بنفس القوة، أو أن الطلب المحلي لا يزال مدعوماً بخصوصية قطاع الطاقة والخدمات اللوجستية. ومع ذلك، يعتبر المحللون أن ما يحدث في الشرقية هو “زخم مؤقت” قد يتلاشى عندما تعيد السوق تسعير نفسها بناءً على المعطيات الوطنية العامة، خاصة مع تشديد الرقابة على سوق الإيجارات والمبيعات في جميع أنحاء المملكة.
ربما كان من أبرز معالم التدخل القسري للدولة هو قرار تجميد زيادات الإيجار في الرياض لمدة خمس سنوات، وهو الإجراء الذي اعتبره البعض بمثابة “تأميم” غير مباشر لأسعار العقارات لحماية المستهلكين. هذا القرار يجعل الملاك يواجهون انخفاض قيمة أصولهم من جهة وثبات عوائدهم الإيجارية من جهة أخرى، مما يقلل من جاذبية العقار كوعاء استثماري مربح على المدى القصير، ويدفع المستثمرين للبحث عن بدائل أخرى، وهو ما تهدف إليه الدولة فعلياً لتقليل اعتماد الاقتصاد على “الريع العقاري”.
وكما أظهرت بيانات “بلومبيرغ”، يبدو أن المستقبل العقاري في السعودية محكوم بـ”يد الدولة الثقيلة” التي ستستخدم الرسوم والتشريعات لفرض التراجع السعري. ستظهر الأيام المقبلة ما إذا كانت هذه الإجراءات ستؤدي إلى استقرار حقيقي أو ستقود إلى ركود طويل الأمد في قطاع كان يوماً ما الرابح. المؤكد هو أن عصر “الأسعار الفلكية” في العقارات السعودية قد انتهى، وأن السوق اليوم أمام مرحلة تصفية قاسية ستضع حداً للعديد من الرهانات الاستثمارية التي قامت على فرضية أن العقار يمكن أن يمرض، ولكنه لا يموت.
